La millonaria deuda de algunos constructores con Medellín

POR VÍCTOR ANDRÉS ÁLVAREZ C.

Los gimnasios y placas polideportivas al aire libre, con acceso gratuito, andenes con demarcación para discapacitados y parques públicos con que cuentan algunos sectores de Medellín fueron construidos por privados gracias a una figura que, desde 2007, tiene esta ciudad y otras del país: las obligaciones urbanísticas.

TOMADA DE:elcolombiano.com

Este mecanismo, también conocido como compensaciones, ha desatado una polémica en la capital antioqueña ya que la Alcaldía reporta que algunos constructores le deben 200.000 millones de pesos, del periodo entre el 2007 y el 2013, y las empresas piden claridad en el recaudo.

Las obligaciones urbanísticas consisten en pagos hechos por empresas constructoras a las administraciones municipales, en especie de obras públicas o dinero, cuando se desarrolla un proyecto u obra de vivienda o centro comercial. En promedio el constructor tiene que cederle a la ciudad entre 15 y 20 % del área que construya.

Según José Nicolás Duque, secretario de Gestión Territorial, las obligaciones se pueden cumplir de manera material (con obras) en el sitio donde se construye la urbanización o el complejo comercial o en otro que considere la Alcaldía.

Explicó que excepcionalmente—si el constructor tiene dificultades para hacer obras de urbanismo, ya sea porque no exista la necesidad en la zona o el espacio no sea adecuado—se puede pagar en dinero, y esos recursos llegan a la administración para ser manejados por la Secretaría de Hacienda y destinarse a proyectos como hospitales, instituciones educativas o parques.

El aporte a la ciudad

Un ejemplo de obras que se ayudaron a realizar en Medellín con recursos de obligaciones urbanísticas, según la Alcaldía, son los jardines Buen Comienzo, centros de educación infantiles públicos en diferentes barrios de la ciudad.

También en planes parciales como Ciudad del Río, un sector que hasta la década de los 90 fue zona de talleres e industrial, se hicieron parques, plazoletas y senderos peatonales para el disfrute de toda la comunidad.

De acuerdo con el secretario Duque, la compensación no es un impuesto. “La cifra en dinero es solo para equivalencias, porque lo recaudado tiene destinación específica, es decir solo se puede gastar para comparar suelos y construir equipamientos básicos comunitarios como colegios, bibliotecas, plataformas deportivas, entre otros”, dijo.

Pero no todos cumplen con este instrumento normativo, incluido en las leyes 9 de 1989 y 388 de 1997, de carácter nacional, y que está reglamentado en Medellín por el Plan de Ordenamiento Territorial (POT).

Según reveló la Secretaría de Gestión Territorial, para recuperar la millonaria deuda, en algunos casos se han entablado procesos de cobro coactivo. Afirmó que buscan a los constructores para que respondan por la cancelación de las obligaciones.

Aceptó que muchas de esas licencias urbanísticas fueron aprobadas por Administraciones pasadas con el compromiso de que la obligación se cancelara en un periodo inferior a dos años, pero el municipio no recibió ni la obra ni el dinero.

Los recaudos logrados

Según informe de la Secretaría de Gestión Territorial, conocido por EL COLOMBIANO, solo en suelo, zonas verdes, recreación y equipamientos, la Administración ejecutó 80.987 millones de pesos en 2016, dinero que llegó de constructores como parte del pago de estas obligaciones urbanísticas.

Esos recursos fueron destinados a proyectos de infraestructura relacionados con la adecuación de instituciones educativas, arreglos y construcción de escenarios deportivos.

Eduardo Loaiza, gerente de Camacol Antioquia, explicó que los constructores pueden hacer vías en los perímetros de los proyectos para conectarse con las avenidas existentes, siempre y cuando el Municipio lo acepte como pago.

Recibir dinero no es lo ideal

Para Camacol, el pago de la obligación en plata a las alcaldías es un mecanismo erróneo. El gremio prefiere que la compensación sea en especie, es decir, en obras físicas realizadas por los constructores.

“La posibilidad de hacer compensación en dinero ha sido fatal para que la ciudad vea ese espacio público efectivo (que tanto requiere)”, anotó Eduardo Loaiza.

El directivo enfatizó que los municipios han buscado, por parte de administraciones anteriores, que preferiblemente los urbanizadores compensen en dinero, pero “este se ha ido a fondos comunes, una caja menor y, a veces, mayor de los entes territoriales, que puede estar representada en miles de millones de pesos que paga el sector al año o en varios años”.

Añadió que, en algunos casos, la plata no se destina, por ejemplo, a “la compra de terrenos para sembrar árboles”, lo que, opinó Loaiza, debería ser una prioridad.

Gilberto Mejía, director de Proyectos de la firma Londoño Gómez, apuntó que el proceso de compensación es un trámite conocido y fácil para las constructoras.

“Casi nunca se puede pagar en especie, con metros cuadrados. Se paga en plata. Y si el municipio está construyendo un colegio que vale 1.000 millones de pesos y la obligación es 200 millones, no se puede hacer nada, entonces se termina pagando en dinero y a uno se le sale de control verificar la destinación que tuvo. La ejecución es responsabilidad del Municipio”, dijo.

Al respecto, el secretario Duque aclaró que los recursos que se captan por obligación urbanística tienen una destinación específica.

“Esta Administración generó un comité, del cual hago parte (con la Secretaría de Hacienda) para definir la destinación de la plata que se recibe por obligaciones. De acuerdo con las prioridades de la ciudad, se direccionan las obligaciones urbanísticas. Van a obras que se requieren y se hace control”, apuntó Duque.

El concejal de Medellín, Bernardo Alejandro Guerra, quien ha liderado debates sobre presuntas irregularidades cometidas por algunos constructores, sugirió que el pago de obligaciones urbanísticas vaya dirigido a proyectos de impacto ambiental como por ejemplo comprar predios que son reservas ecológicas, pero pertenecen a privados, tal es el caso del Cerro de las Tres Cruces (suroccidente de la ciudad).

Las cuentas que no cuadran

El último diagnóstico sobre obligaciones urbanísticas en Medellín fue realizado entre 2013 y 2016 por Konfirma, empresa que nació con el liderazgo de la Cámara de Comercio de Medellín para Antioquia y la firma Cadena.

Las conclusiones del estudio muestran que entre 2010 y 2013, de 1.094 licencias de construcción viables de recaudo se notificaron 230 para que pagaran 43.300 millones de pesos. De estas, en ese lapso, solo 18 alcanzaron a ponerse al día y pagaron 1.845 millones de pesos.

El mismo estudio evidenció que 864 licencias quedaron pendientes de cobro de obligaciones y que en proceso de recaudo, adelantado pero no finiquitado, estaban 212 licencias.

Héctor Londoño, constructor de Medellín, comentó que su empresa, junto a otras, hizo un edificio de 11 pisos y 18 apartamentos en el barrio Laureles. Por esa obra, afirmó, debió pagar 374 millones de pesos, en efectivo, recursos que no sabe en qué fueron invertidos por la Administración. Confesó que le sorprende que existan deudas por compensaciones, pues el pago es requisito para que se autorice la venta de las viviendas o el uso del proyecto.

“No es posible dejar de pagar, pues si no se hace no hay recibo de obra y por ende no hay registro de inmuebles, ni matrícula inmobiliaria. Eso es como que usted viaja al exterior y queda debiendo el pasaporte”, subrayó Londoño y cuestionó: “¿por qué, entonces, hay una deuda tan grande?”.

El secretario Duque explicó que las deudas existentes hacen parte de procesos del pasado, algunos proyectos en trámite y a los que se les han hecho requerimientos de cobro y visitas para verificar los tipos de construcción y la obligación que deben cancelar.

Paradójicamente, aunque el modelo de cobros por obligación urbanística está activo en Medellín hace 11 años, la Administración Municipal apenas está actualizando la información sobre los constructores morosos y las deudas que ya prescribieron. Gestión Territorial no suministró datos sobre las empresas que no cancelaron.

“Aquí no es que no se pague. Sí se hace, y los constructores que cumplen requisitos son serios, pero hay deudas acumuladas que son producto de las dinámicas de urbanismo de la ciudad que no han parado”, concluyó José Nicolás Duque.

 CONTEXTO DE LA NOTICIA
 Una cantidad indeterminada de la deuda que constructores tienen por cargos urbanísticos en Medellín, podría prescribir. El concejal Bernardo A. Guerra advierte que muchas de esas cuentas de cobro se entregaron desde 2007 y la ley establece que en 5 años podrían prescribir. Agrega que no hay reporte de cuánta plata dejaría de percibir el Municipio. El secretario de Gestión Territorial, José Duque, apunta que, si bien esa deuda prescribe, la mayoría de obligaciones no han sido solicitadas o no tiene acto administrativo, por lo que no las cobijaría la prescripción.
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